똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다! - 김기환

똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다!

김기환

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방 2개짜리 빌라를 얻는 데도 보증금 2,000 만 원/월 40~50만 원은 줘야 하지만, 경매로 싸게 취득해서 대출을 활용해 자기 자본 2,000만 원으로 집주인이 될 수도 있다. 물론 대출이 자가 월 25~30만 원 정도 나가지만, 이는 월세를 받아 충분히 감당하고도 남는 금액이다. 경매를 통해 시세차익과 더불어 월세 세입자가 아닌 집주인이 될 수 있어 참으로 매력적이다. 아무것도 없고 배경도 없는 사람도 열심히 공부하고 발품 팔아 좋은 인맥을 만들어 도전하면 ‘1+1=2’가 아닌 더 큰 시너지 효과를 얻을 수 있는 것이다.

수없이 많은 사람들이 입찰하기 위해 임장을 한다. 경매와는 상관없는 듯 시세를 파악하는 사람, 아예 경매에 관한 이야기를 오픈하며 파악하는 사람 등 각양각색이다. 나도 처음에는 전·월세를 알아보는 척하며 조사를 하곤 했는데, 상황에 따라 다르기는 하지만 나중에는 사실대로 얘기하고 묻는 것이 더 편하다는 걸 알게 됐다. 기껏 아닌척하며 이것저것 물어놓고 나중에 그곳에서 다시 거래하기에는 조금 민망하기도 하다. 어쨌든 나는 해당 물건에 대한 관심으로 1층 부동산 중개업소와 인연이 돼 친분을 쌓았다(나중에는 내가 이 부동산 중개업소를 인수하게 된다). 해당 물건에 대한 정보와 인맥으로 오피스텔 하나하나의 상태까지 확인했고, 수십 일간의 조사와 고민 끝에 19개의 물건에 입찰을 결정, 입찰가를 산정하고 법원에 들어갔다.

건물의 점유를 넘겨받았다고 끝난 게 아니다. 우선 이 건물에 가장 시급한 문제는 건물 시행자의 영향력과 비리가 너무 많다는 것이었다. 이 건물을 살리기 위해 각 층의 구분소유자와 입주자들과 힘을 모아 정식 대표단을 구성하고, 시행자와 관련된 모든 연체 관리비와 불공정한 문제들을 해결해야만 이 건물도 살고, 임대 등 모든 문제가 해결될 것 같았다.

부동산은 가격보다 가치를 봐야 한다. 많은 사람이 가치와 가격을 혼동한다. 가치는 그 부동산이 갖는 본질적인 유용성이라고 할 수 있는 데, 이는 현재가치와 미래가치로 구분할 수 있다. 가격은 그 부동산이 시장에서 거래되는 시세를 말한다. 부동산의 가격은 그 가치를 반영하는데, 가치는 주관적인 요소가 작용하는 반면에 가격은 현재 시점에서 결정된 객관적인 금액을 말한다.

대부분 인테리어 등의 유치권은 세입자 또는 건물주가 본인의 사업을 영위하기 위해 투자한 시설비를 말한다. 이것은 일종의 필요비로서 사실상 유치권으로 인정받기 어렵다. 물론 투자한 사람의 입장에서는 경매를 당한 것도 어려운데, 투자한 인테리어 비용을 한 푼도 회수할 수 없다는 것이 억울할 것이다. 하지만 법적으로 건물의 가치를 현저히 상승시키는 유익비에 해당하지 않을 경우는 모두 필요경비 정도로 평가하는 것이 현실이다. 사실 거의 90% 이상의 물건들이 이런 유치권에 해당한다고 할 수 있다. 부동산 임대차계약서에도 자세히 살펴보면 임대 종료 시 모든 것을 원상 복구한다는 조항이 있다는 것을 잊지 말자. 이렇듯 대부분의 인테리어 비용은 유치권 성립이 안 된다.

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