부동산 투자가 처음입니다 - 성주원,김기덕

부동산 투자가 처음입니다

성주원,김기덕

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부동산이 항상 호황은 아니다. 아파트 매수·매도 시기와 주택시장 상황이 잘 맞을 경우에 가능한 얘기다. 하지만 ‘대한민국은 부동산공화국’, ‘서울 집값 불패’라는 공식은 괜히 나온 말이 아니다. 서울만 놓고 보면 장기적으로 집값 그래프는 항상 우상향하고 있다. 실제로 KB 국민은행 시세를 보면 서울 아파트 중위가격(아파트 가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 값)은 2008년 12월 4억 8,084만 원에서 2020년 3월 9억 1,812만 원으로 10여 년 사이에 2배가 넘게 뛰었다. 이런 부동산공화국에서 서민들의 삶은 공평하기가 쉽지 않다. 개미처럼 꾸준히 월급을 모으며 내집 마련이라는 최종 목표를 위해 평생 삶을 헌신하는 사람도 있는 반면, 사회에 본격적으로 첫발을 내딛는 20대 후반이나 30대 초반부터 부동산투자를 꾸준히 해 경제적인 자유를 누리고 남부럽지 않게 사는 사람도 있다. 물론 말이 쉽지 부동산으로 인생 역전을 노리기에는 변수가 너무 많다.

부동산 취재 과정 중에 만난 이용수씨(가명). 그는 서울에서도 최고 알짜 입지로 꼽히는 재개발사업장의 입주권 물량을 비롯해 실거주하는 아파트 1채, 오피스텔 1채를 보유하고 있다. 오피스텔은 임차수요가 들어서 있어 매달 100만 원 가량 월세가 들어오는 데다 재개발 입주권 물량은 피(웃돈)가 7억~8억 원이나 붙어 있다. A씨는 당장 은퇴를 해도 사실 일상생활을 유지하는 데 별 문제가 없다고 웃으며 말한다. 현재 거주 중인 아파트도 10년 전 산 가격보다 2배 가까이 올라 어떻게 돈을 굴려야 할지 행복한 고민 중이다. 평범한 직장인 이씨가 이처럼 수십억 원대의 부동산 자산가가 된 배경은 뭘까? 의외로 부동산 재테크에 성공하게 된 비결은 순전히 집안 살림만 했던 그의 아내 덕분이었다. 평소 부동산에 전혀 관심이 없던 그의 아내가 부동산에 관심을 갖기 시작한 것은 약 10여 년 전이다. 시작은 사소했다. 평소 동네에서 자주 가던 미용실이나 슈퍼마켓에서 마주친 지인이 공인중개사 자격증을 땄는데 이후 친해지면서 부동산 얘기를 자주하던 것이 계기가 되었다. 어느 날 ‘나도 한번 투자해볼까’라는 생각이 들었다고 한다.

‘○○아파트 재건축을 통해 연면적 1만 5천m2, 용적률 300%, 건폐율 50%를 적용해 최고 □층, △△△가구로 탈바꿈한다.’ 재건축 관련 부동산 기사에서 쉽게 볼 수 있는 내용이다. 단순히 기존 아파트가 몇 개 동, 얼마의 가구수로 변하는 것은 익숙한 말로, 숫자만 봐도 이해가 잘 되지만 용적률, 건폐율, 연면적과 같은 용어가 나오면 머릿속이 혼란스러운 경우가 많다. 분명 한두 번은 들어본 적이 있는 가장 기초적인 부동산 용어인데, 뒤돌아서면 또다시 까먹기 일쑤다. 이 개념을 이해해야 건축물에 대한 이해를 높일 수 있고, 투자를 하거나 부동산을 공부하는 경우에도 반드시 알아야 하는 개념이므로 잘 숙지해둘 필요가 있다. 가장 쉽게 용적률과 건폐율을 이해하려면 건물의 ‘높이’와 ‘넓이’를 떠올리면 된다. 용적률은 건축물을 올릴 수 있는 높이에 영향을 준다. 대지면적에 대한 총 건축면적의 비율이다. 전체 대지면적에서 건축물 각 층의 면적을 합한 값(연면적)을 나누면 된다.

전국 도시재생 1호 사업지로는 종로구 창신숭인 지역을 꼽을 수 있다. 이곳은 일제 강점기 시절 채석장으로 쓰였다가 이후 1980년대에는 봉제산업으로 번성했다. 하지만 시간이 흘러 현재는 소규모 봉제공장만이 산재하는 낙후된 지역으로 전락했다. 2000년대 들어 뉴타운 열풍으로 재개발 사업을 통해 아파트가 들어설 예정이었지만 주거수요가 많지 않았다. 서울시는 결국 도시재생으로 사업방향을 바꿨다. 현재 옛 봉제거리를 유지하면서 채석장 전망대, 봉제 역사관, 유명작가 기념관, 낡은 상가 등이 공존하는 곳으로 변모했다. 세운상가 일대도 도새재생을 완료하고 첨단 산업공간으로 탈바꿈했다. 서울 종로4가 종묘광장 공원과 청계천 세운교 사이에 7개 상가동이 자리한 이곳은 1970~1980년대 ‘대한민국 전자·전기산업의 메카’로 불리며 번성했다. 그러나 첨단산업의 변화를 따라가지 못해 기계, 금속 등 2차 제조업 중심의 낡은 소규모 상가가 즐비했다.

“이미 서울은 DTI·LTV 40%로 제한받고 있습니다. DSR 도입으로 은행대출은 훨씬 더 깐깐해졌습니다.” 부동산 관련 뉴스를 보거나 은행에서 대출상담을 받을 때 심심치않게 자주 들어봤던 용어들이다. 무슨 뜻인지 스마트폰으로 매번 검색을 해봐도 비슷한 개념으로 들리는 데다가 이해를 했다고 해도 뒤돌아서면 까먹기 일쑤다. 하지만 개인이 은행을 방문해 집을 담보로 대출을 받거나 신용대출을 신청할 때 가장 중요한 개념인 만큼 이번 기회에 잘 알아둘 필요가 있다. 쉽게 말해 위의 용어들은 빚을 질 때 어떤 개념을 기준으로 삼는지를 구분할 줄 알면 된다. 먼저 총부채상환비율로 불리는 DTI는 은행대출을 받을 때 ‘개인의 총소득’이 기준이 된다. 즉 은행에서 빌린 금융부채 원리금상환액이 개인 총소득의 일정비율을 넘지 않도록 제한하는 비율이다. DTI는 당초 금융당국에서 대출 상환 능력을 심사하기 위해 마련한 종합적인 대출심사 지표인데, 최근 들어서는 부동산시장을 규제하는 용도로 쓰이고 있다.

부동산상품에는 정가표가 붙어 있지 않다. 부르는 것이 값이다. 매도인이나 매수인이나 다 마찬가지다. 가격의 적정성에 대해 계약 전에 철저히 따져봐야 한다. 가격은 언제든 흥정할 수 있다는 생각으로 접근하자. 부동산거래 경험이 없거나 흥정하는 것이 서툰 사람들은 상대방의 의견에 끌려다니기 십상이다. 그래서 기준을 세우는 것이 중요하다. 시세를 잘 파악하면 80%는 성공이다. 나머지 20%는 요령이고 경험이다. 5억 원짜리 집이라고 다 5억 원은 아니다. 그 집의 상태를 잘 파악하지 못하면 그 이상의 돈을 지불해야 한다. 예를 들어 같은 단지의 같은 면적형 아파트인데 2천만 원가량 저렴한 매물이 있어서 덜컥 계약했다고 치자. 2천만 원을 번 것일까? 매도인이 2천만 원 싸게 불렀다면 그 이유를 파악하는 것이 먼저다. 매도인이 급전이 필요해서 눈물을 머금고 저렴하게 내놓은 것이라면 매수인은 정말 2천만 원을 번 것이 맞다. 그러나 향이 안 좋거나 주변 구조물에 가려 전망이 나쁜 집일 수도 있다. 심한 경우 2천만 원 이상 시세가 차이나기도 한다.

신혼부부 특별공급제도는 무주택자인 신혼부부를 대상으로 일생에 단 한 번만 당첨을 허용하는 우대정책이다. 다만 혼인기간과 소득기준, 대상 주택의 면적과 금액 등의 기준을 충족해야 하는 데다 최근 제도 개정으로 조건이 더욱 까다로워졌다. 그러므로 반드시 사전에 본인이 해당 조건을 충족하는지를 따져봐야 한다. 신혼부부 특별공급제도는 결혼한 지 7년 이내이며, 소득은 민영주택 기준으로 전년도 도시근로자 월평균소득의 120%(맞벌이 130%) 이하를 충족해야 한다. 공공주택은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하(맞벌이 부부 120%)이다. 2019년 기준 도시근로자 월평균소득 기준으로는 3인 이하 가족의 경우 월평균소득은 555만 원(맞벌이 120~130%의 경우 666만~722만 원) 이하다. 이를 적용하면 자녀를 한 명 둔 외벌이 가정의 합산 월 소득이 600만 원이면 민영주택 신혼부부 특별공급 혜택을 받을 수 없다. 다만 입주자모집 공고일 현재 무직이지만 전년도 소득이 있는 경우 소득산정에 포함해야 한다.

선분양은 국내 경제 성장기에 활발한 주택공급이 이뤄졌던 1970~1980년대부터 시작해 이후 40여 년간 우리나라에서 가장 일반적인 분양방식이다. 비용적인 측면에서 선분양체제는 장점이 많다. 건설사는 착공만 해도 아파트값의 10~20%를 계약금으로 받을 수 있는 데다 공사 중간에 중도금을 받기 때문에 자금부담이 낮다. 이자 한 푼 들이지 않고 사업자금을 2~3년 미리 당겨 받는 구조이기 때문에 건설사 입장에서는 이를 마다할 이유가 없다. 집을 구매하는 소비자 입장에서도 일단 계약금을 내면 중도금 집단대출이 가능한 경우가 많아 잔금을 치러야 하는 2년여 기간 동안 자금 융통에 여유가 생긴다. 또한 분양가가 상대적으로 낮게 책정될 뿐만 아니라 입주 전까지 아파트값이 상승하면 그 이익은 고스란히 소비자 몫이 된다. 그러나 완공 이전에 계약을 진행하는 만큼 하자분쟁 등 부실시공에 대한 위험부담이 도사리고 있다는 점은 약점이다. 특히 부동산시장 과열의 주범으로도 지목된 분양권 투기수요를 촉발시켜 주택시장을 교란시킬 수 있다는 지적도 나온다.

양도소득세(양도세)는 앞서 열거한 부동산 관련 세금들과는 차원이 다르다. 부동산을 사고파는 과정에서 발생한 양도차익에 대해 부과하는 세금이며 기본세율이 6~42%다. 부동산 관련 어떤 세금보다 세율이 높다. 수도권을 중심으로 집값이 큰 폭으로 오르면서 양도세에 대한 관심도 예전보다 커졌다. 부동산을 사고파는 의사결정을 하는 데 있어 중대한 영향을 미치는 요소로 작용한다. 그렇다면 어떤 부동산을 팔았을 때 양도세를 낼까? 토지, 건물은 물론이고 아파트 당첨권, 재건축·재개발 입주권 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리나 지상권·전세권·등기된 부동산임차권 등을 양도하는 경우에도 차익이 발생한다면 양도세가 부과된다. 반드시 돈을 받고 파는 경우가 아니어도 세법상 양도로 간주되는 경우도 있다. 쌍방이 각자의 자산을 서로 교환하는 경우, 증여를 받는 사람이 재산을 무상으로 받으면서 증여하는 사람의 채무(대출 등)를 부담하거나 인수하는 경우, 채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경락되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우 등도 양도차익을 계산해 이익이 발생했다면 그에 대한 양도세를 내야 한다.

동일한 부동산을 같은 날짜에 사고팔아도 세금부담을 줄일 수 있다. 바로 부부 공동명의를 통해서다. 반드시 부부끼리여야 할 필요는 없다. 핵심은 공동명의다. 공동명의를 통해 절감할 수 있는 대표적인 세금은 양도소득세와 종합부동산세(종부세)다. 양도세의 경우 세금을 계산할 때 양도차익을 얻은 사람별로 과세를 하기 때문에 현행 누진세율 체계에서는 당연히 단독명의보다 공동명의인 경우 세 부담이 줄어든다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 7억 원에 팔았다고 하자. 양도차익 2억 원(각종 공제 생략)에 대해 양도소득세를 내야 한다. 만약 부부 공동명의였다면 남편과 아내 각각 양도차익 1억 원에 대해 세금을 내면 된다. 양도소득세 과세표준 1억 원이라면 세율 35%를 적용받지만 과세표준이 2억 원이면 38%로 높아진다. 종부세 역시 인별 과세이기 때문에 가족 한사람이 많은 자산을 혼자 갖고 있다면 종부세 부담이 커진다. 이를 부부가 나눠가지면 종부세 부담이 줄어들고, 심지어 종부세를 피할 수도 있다.

20대까지만 해도 부동산은 대체로 남의 일로 여긴다. 사회초년병시절 월급을 받아 적금을 붓고 펀드에 가입하고 재테크를 고민해도 돈 1천만 원 모으기가 말처럼 쉽지 않고, 억 단위의 부동산은 감히 쳐다보지도 못할 산이다. 그러다 주택담보대출이라는 상품을 알게 되면 만병통치약이 따로 없다. 당장 목돈이 없어도 매달 갚아나가겠다고 약속만 하면 집값의 상당 부분을 대신 내주기 때문이다. 부도 우려가 있기 때문에 은행에서는 집값의 일부만 빌려준다. 집값을 기준으로 대출한도가 정해지는 것이 바로 LTV(주택담보인정비율)다. 우리나라는 2002년 9월부터 LTV를 60%로 제한하는 규제를 도입했다. 이후 규제 강화와 완화가 번갈아가며 나타났다. 투기현상이 나타나는 지역에 한해 LTV 비율을 낮춰 엄격히 제한하거나, 장기 대출에 한해 LTV 비율을 높여주거나 하는 식이었다. 집값 상승이 사회적 문제가 되고 가계 부채 증가 속도가 국가경제를 위협하면서 정부는 주택담보대출을 역대 최고 강도로 조였다. 2018년 9·13대책이 대표적인 예다.

‘누구를 위한 높이인가?’ 서울시가 규정하고 있는 아파트 최고층수 35층 제한은 부동산시장에서 여전히 뜨거운 논쟁거리다. 획일적인 높이규제로 재산권 침해라는 주장이 있는 반면, 도시경관 부조화 등을 막기 위해 공공성 가치를 우선시해야 한다는 의견이 맞붙어 갑론을박이 벌어지고 있다. 먼저 서울시가 2014년 마련한 최상위 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’을 알아야 한다. 서울시는 ‘서울시 스카이라인 관리원칙’과 ‘한강변 관리기본계획’에서 한강변을 포함한 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한했다. 초고층 건물이 도시에서 일조·조망권을 독점하는 것을 막고, 획일적이고 산발적인 고층 개발보다는 도시와 자연경관 등과의 조화를 위해 높이관리 기준을 수립한 것이다. 다만 용도지역별로 층수를 제한하는 높이는 모두 다르다. 예를 들어 제2종일반주거지역은 25층 이하, 제3종일반주거지역은 35층 이하를 적용했다. 도심광역 중심과 같이 시설과 사람이 집적된 곳을 복합용도개발을 통해 일반주거지역이라고 해도 50층의 초고층 주상복합건물을 지을 수 있다. 물론 현 박원순 서울시장이 부임하기 이전에는 35층 이상 아파트를 허용한 경우도 있다.

주택시장에는 ‘몸테크’라는 말이 있다. 몸과 재테크의 합성어로 집을 살 자금여력이 부족하면 오래된 낡은 아파트를 사서 재건축이나 재개발을 노리고 불편함을 무릅쓰고 산다는 것을 의미한다. 재화를 이용한 최대이익을 창출하는 것이 아니라 속된 말로 ‘몸빵’을 하는 것이다. 물론 이 단어에는 언젠가 헌 아파트가 새 아파트가 되고 집값이 뛰어 결국 재테크에 성공할 수 있다는 기대감이 담겨있다. 당장 투자할 여력이 없거나 새 아파트를 살 수 없는 서민들은 최후의 수단으로 몸테크를 노리기도 한다. 녹물이 나오거나 외풍이 심하고 벌레가 들끓는 낡은 아파트에 거주하며 본인의 몸으로라도 버텨서 새 아파트를 갖고 말겠다는 씁쓸한 세태가 벌어지는 것이 현실이다. 다만 이 과정에서 간과하는 것이 있다. 바로 재개발·재건축 등 정비사업 가능성이다. 단순히 해당 주택이 정비사업 연한(30년)이 지났다고 진행될 수 있을까? 전혀 아니다. 어떤 아파트는 정비구역으로 지정된 시점부터 새 아파트 준공까지 7~10년이 걸리는 반면, 어떤 아파트는 준공된 지 40년이 지나도록 사업승인조차 제대로 받지 못한 경우도 허다하다.

과거에는 일반인들이 부동산 경매에 대해 정보를 얻을 수 있는 채널이 많지도 않고 널리 알려지지 않았기 때문에 참여자가 제한적이었고, 주먹구구식으로 운영되기도 했다. 그 과정에서 정당하지 않게 이득을 챙긴 사람들이 적지 않았다고 전해지기도 한다. 하지만 지금은 일반인들도 관심을 갖고 물건을 찾아볼 정도로 많이 알려진 부동산투자·거래의 한 방법이다. 서점 내 부동산 재테크 코너에 가보면 부동산 경매로 돈을 벌었다는 사람들의 성공기를 담은 책을 어렵지 않게 만날 수 있다. 경매는 부동산의 복잡한 권리관계를 한번에 정리해주는 절차라는 점이 매력적이다. 채권자가 채무자로부터 빌려준 돈을 평생 돌려받지 못한다면 채권자 또한 경제적 어려움에 처할 수 있을 것이다. 이는 결국 국가경제에도 부담이 되는 일이다. 채무자 입장에서는 속상하다고 생각할 수 있지만 채권자 입장에서는 권리를 보장받기 위한 수단이다. 경매는 돈의 흐름이 질서를 유지하게 해주는 장치이자 더 큰 불상사를 막기 위한 중재안이다.

주택임대사업자는 각종 세금 감면혜택을 받는 만큼 지켜야 할 의무사항도 많다. 이를 준수하지 않을 경우 최대 3천만 원의 과태료가 부과될 수 있다. 임대차계약과 관련해서 임대의무 기간 내 매각이 제한되고, 임대료 증액도 제한된다. 매입임대의 경우 임대사업자등록일부터 임대의무기간이 계산된다. 건설임대는 입주지정기간 개시일부터다. 다만 다른 등록사업자에게 지위를 포괄적으로 넘겨주거나 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 양도가 가능하다. 이 경우 양도신고 의무도 있다. 등록 임대사업자가 주택을 양수하면서 포괄적으로 지위를 승계하는 경우 사업자 주민등록지 또는 주택 소재지에 민간임대주택 양도신고서와 증빙서류를 제출해야 한다. 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없다고 인정되는 경우는 2년 연속 적자 발생, 2년 연속 부(-)의 영업현금흐름 발생, 최근 12개월간 사업자의 민간임대주택 중 미임대주택이 20% 이상이고, 같은 기간에 특정 민간임대주택이 계속해 임대되지 않은 경우, 관계 법령에 따라 재개발·재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우다.

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