월세 부자의 비밀노트 - 임정택

월세 부자의 비밀노트

임정택

저성장, 저금리, 불황의 시대,과연 우리는 어떤 투자 전략으로 살아남을 것인가!

많은 사람들이 위기라고 말한다. 부동산 가격이 더 이상 오르지 않아서, 수익률이 떨어져서,
금리가 오르고 있어서 위기라고 한다. 하지만 금리가 오르고 있다는 지금도 여전히 저금리 시대이고, 오히려 투자의 호기가 될 수 있다. 대출을 통해서 수익률을 높이는 레버리지(leverage) 효과를 기대할 수 있기 때문이다. 금리보다 중요한 수익형 부동산의 가장 큰 위험 요소는 바로 ‘공실’이다.

수익형 부동산 투자의 A부터 Z까지 정리한 월세 부자의 일급비밀 전격 공개!

아무리 금리가 오르고 부동산 거품이 꺼져도 매달 현금을 따박따박 통장에 꽂아주는 수익형 부동산은 부동산의 꽃이자 미래다. 이 책 『월세 부자의 비밀 노트』의 저자 임정택은 부동산 투자의 세계에 입문한 지 2년 만에 월세 수익 2000만 원이라는 놀라운 성과를 이루어내었다. 어떻게 그는 2년이라는 단기간에 그토록 빠른 수익을 만들어낼 수 있었을까?

어디에서도 볼 수 없었던 특별부록 ‘부동산 고수의 임장 노트’!
부동산 고수의 임장 노트에는 무엇이 적혀 있을까?

부동산 공부의 진수는 현장에서 가능하고, 부동산 투자의 답 또한 결국 현장에 있다! 부동산 현장 답사를 ‘임장’이라고 하는데, 과연 고수들은 임장 시 무엇을 살펴보고, 어떤 항목들을 조목조목 따져볼까? 그 어느 책에서도 볼 수 없었던 ‘부동산 고수의 임장 노트’를 특별부록으로 제공한다. 토지, 건물, 빌라, 아파트 등 물건의 종류별로 임장 시 따져봐야 할 항목들을 예시로 제공하며, 곁에 두고 오래 볼 만한 알짜배기 임장 노트의 역할을 톡톡히 한다.

경제 불황, 얼어붙은 부동산 시장… 하지만 부동산 투자는 지금이 기회다!

많은 사람들이 일하지 않고도 돈을 벌 수 있기를 꿈꾼다. 부동산 시장이 불황이라는 지금, 수익형 부동산에 많은 사람들이 몰리고 있는 이유다. 살고 있는 집을 제외하면 현금 동원 능력이 없는 하우스푸어들이 대부분인 이 시대에, 왜 수익형 부동산으로 미래를 대비해야 하는지 그 이유와 해법을 명쾌하게 제시해주는 책이다. 지금 당장 일을 안 해도 월세로 경제적 자유를 누릴 수 있게 해주는 수익형 부동산 투자의 비밀을 알아보자.

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우연한 기회로 시작한 것이 부동산이었다. 관심도 없었던 부동산이었지만 우리 가족의 보금자리를 지킬 방법을 찾아내야 했다. 알 수 없는 용어와 어려운 법률 상식 등 생소한 분야의 강의를 들을 때는 힘들었지만, 시간이 지날수록 부동산으로 성공한 사람들의 이야기를 들을 수 있었다. 혹시 나도 저렇게 돈을 벌 수 있을까 생각하며, 본격적인 부동산 공부를 시작했다.
경제 신문, 경제 주간지, 부동산 재테크 세미나 참석, 관련 서적 읽기, 경매와 부실채권 전문 강의 등을 들으며 기본 지식을 키웠고, 하루도 빠지지 않고 부지런히 현장을 찾아다니며 시장 조사와 시세 조사를 통해 서 투자 목록을 정리해갔다. 그렇게 정리한 나만의 투자 노트는 성공의 밑바탕이 되었다.
- 7쪽

“대출을 안 받고 자기 자금으로만 부동산을 구입하면 많게는 30퍼센트 정도까지 수익률에 차이가 납니다. 지금처럼 은행 이자가 쌀 때는 대출을 적극 활용하는 게 유리합니다. 적은 돈을 투자해서 최대의 이익을 내는 게 수익률을 높이는 방법입니다. 대기업도, 중소기업도, 부자들도, 하물며 은행도 예금 이자 대비 대출 이자 차이로 수익을 냅니다. 우리 같은 일반 서민들만 은행을 멀리하고 살아갑니다.”
- 28쪽

누구나 부자가 될 수 있다. 하지만 부자의 DNA가 부족한 사람들이 있다. 이러한 분들은 아무것도 하지 않는다. 실패할까 봐 아무것도 하지 않고, 아무것도 안 하는 게 안전하다고 생각한다. 망하진 않겠지만 절대 부자가 될 수 없다.
- 33쪽

지난 1년 동안 부동산 투자를 하면서 깨달은 것이 하나 있다. 그것은 부자들이 하는 대로 따라 하면 된다는 것이다. 좀 더 공부해서 충분히 이해한 뒤 투자하려는 사람들이 많다. 나름대로 위험을 줄이기 위한 길이라는 점을 이해하지만 애초부터 모든 것을 이해하고 투자하는 것은 불가능한 일이다. 민법만 하더라도 일반인들이 이해하기가 쉽지 않다.
투자를 잘하려면 배움의 한계를 정하고 나름대로 투자 원칙을 세워야 한다. 내가 터득한 원칙은 부자들이 하는 방법대로 투자하는 것이다. 그들이 이미 길을 닦아놓았기 때문에 그 길을 따라가기만 하면 된다. 이미 검증된 방법으로 여기저기서 월세 받는 사람들이 나타나는데 주저할 이유가 없는 것이다. 나는 이렇게 해서 남들보다는 빠른 시간에 큰 돈 들이지 않고 부동산 투자의 세계에 입문했다.
- 54쪽

여기서 말하는 기초 체력이라는 것은 금융 지식이기도 하고 부동산 지식이기도 하다. 성공한 부자들은 부를 만들어가는 것도 중시하지만 가지고 있는 부를 지키는 방법을 더 많이 고민한다. 복권에 당첨된 사람이 몇 년 후에 다시 무일푼의 생활로 돌아갔다는 기사를 많이 볼 수 있다. 갑자기 훅 들어온 돈은 머무는 시간도 짧아 훅 나가버린다. 천천히 오랜 시간 들어온 돈은 머무는 시간도 길다. 이 말은 돈을 벌 줄 앎과 동시에 번 돈을 관리할 수 있어야 진정한 부자가 될 수 있다는 뜻이다.
- 59쪽

이렇게 부동산 시장의 매매 가격, 전세 가격, 월세 가격의 기준을 잡아야 한다. 살고 있는 지역의 가격 기준을 바탕으로 점점 다른 지역으로 넓혀나가야 한다. 중요한 것은 부동산 가격의 기준을 세우고 다른 지역과의 차이를 알게 되었다면 수익률이 낮은 지역은 과감히 투자 대상에서 제외하는 것이다. 그렇게 하나씩 투자 대상 지역을 비교해가면서 어떤 지역이 가장 수익률이 높고, 투자 대상 지역으로 적합한지를 찾아내는 것이 중요하다. 관심 지역을 좁혀 집중과 선택을 통해 성공 확률을 높인다.
- 65쪽

과연 우리는 어떤 투자 전략으로 살아남을 수 있을 것인가? 이럴 때일수록 차별화와 양극화 전략이 필요하다. 부동산 가격은 모든 지역이 오르거나 모든 지역이 떨어지지는 않는다. 비싸도 값을 하는 지역이 있고, 싼 게 비지떡인 지역이 있다. 어렵고 힘든 시기가 다가오고 있으니 달리는 말에 채찍질을 해야 한다.
모든 어려움이 있음에도 이럴 때일수록 우리는 경제적 자유를 찾아 도전해야 한다. 부동산 투자는 금리가 낮으나 높으나 상관없이 투자 수익률을 정확히 분석해 투자하는 것이 관건이다. 금리가 오르면 투자 수익률이 조금 떨어지고, 금리가 낮으면 수익률이 조금 높을 뿐이다. 금리가 올라도 대출을 활용해서 투자를 해야 하고, 금리가 낮아도 대출을 활용해 투자를 해야 한다. 결국 금리는 여러 가지 위험 요소 가운데 한 가지일 뿐이다.
금리보다 중요한, 수익형 부동산의 가장 큰 위험 요소는 바로 ‘공실’이다. 수익형 부동산은 얼마나 공실 없이 안정적으로 운영하느냐가 중요하다. 투자 환경이 안 좋은 때일수록 공실 없는 부동산을 찾아 투자해야 한다. 공실 없는 부동산은 임차 수요가 풍부한 인프라를 갖고 있다. 그런 지역을 찾아 신중하게 접근할 필요가 있다. 수익형 부동산에서 월세를 받고 그 월세 중 일부를 대출 이자로 지급하고 나머지 금액에서 수익을 내는 투자를 해야 한다.
- 104쪽

나는 철저하게 주거와 투자를 분리한다. 내가 보유하고 있는 주거용 부동산은 모두 전세로 돌려 투자 금액을 만드는 데 사용했다. 부동산 투자를 하기 위해서는 종잣돈이 필요하다. 종잣돈을 만드는 방법은 개인마다 다르다. 난 전세보증금을 받아 수익형 부동산에 투자했고 나머지 자금은 은행을 통해 조달한다. 지금처럼 저금리 시대에 금융권을 활용하지 않는다면 언제 금융권을 이용할 것인가. 대출이 무섭고, 금리가 무섭다는 이야기는 수익형 부동산이 아닌 일반 주거용 부동산을 구입하는 경우에 해당한다. 실거주 목적으로 부동산을 구입하거나 투자 목적으로 부동산을 구입해서 은행 대출을 많이 받아 월급이나 기타 본인의 다른 수입으로 대출 이자를 감당해야 한다면 매우 위험한 생각이다.
- 109쪽

나 홀로 아파트는 대단지 아파트보다는 가격이 저렴한 장점이 있다. 실거주용으로도 좋고 투자 대상으로도 좋다. 주변의 대단지 아파트가 있는 나 홀로 아파트를 찾아보자. 대단지의 편의 시설을 이용할 수 있고, 대단지 주변의 상권 발달로 유동 인구가 항상 넘쳐난다. 대중교통 접근성이 좋고 학군이 좋은 곳이면 더더욱 좋다. 전세가가 올라가고 월세 전환이 높아진 상황이라 나 홀로 아파트의 투자 수익은 더욱 좋아질 것이다. 이런 여러 가지 상황을 갖춘 곳의 나 홀로 아파트 가운데 가격이 저평가된 아파트를 찾아 나서야 한다. 무조건 나 홀로 아파트라고 투자 가치가 없는 것이 아니다.
- 152쪽

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