빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드 - 김윤수(빌사남)

빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드

김윤수(빌사남)

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투자대상으로서의 꼬마빌딩은 일반적인 아파트나 상가 투자처럼 접근해서는 안 된다. 단순하게 다른 사람들의 성공사례나 수익률만 보고 투자해서는 안 되는 것이다. 같은 도로에 있는 건물이라고 해도 건물마다 특징과 매매금액이 다르고, 일반적인 임대수익률만 분석하는 게 아니라 기본적인 대지 분석부터 건물 분석, 임차인 분석 등 확인해야 할 항목들이 많기 때문이다.

빌딩 투자를 할 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 언제든 원할 때 팔 수 있어야 한다는 것이다. 우리는 이를 ‘환금성’이라고 한다. 환금성이 높다는 건 수요가 많다는 것이다. 모든 재화의 가격은 수요와 공급에 따라 가격이 정해지기 때문에 수요가 많고 환금성이 높은 지역의 빌딩 가격은 오를 수밖에 없는 것이다. 그래서 많은 전문가들이 서울지역을 강조하고, 그중에서도 강남지역을 주목하는 것이다.

근린생활시설 건물에 대한 인기가 많아지면서 현금 10～20억원 정도를 보유한 투자자들이 대출을 이용해 30～50억원대의 꼬마빌딩을 많이 매입하고 있기 때문에, 30～50억원대의 전 층 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩의 인기는 더욱 높아질 것이다. 따라서 노후된 주택 건물을 저렴하게 매입해 신축이나 리모델링을 통해 근린생활시설로 용도변경을 하게 되면 많은 시세차익이 예상된다. 현금이 확보된 투자자라면 지금이 좋은 투자 기회가 될 것이다.

필자는 개인이 단독으로 대출이나 대여를 활용해 서울지역에서 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩에 투자를 하려면 세금을 감안했을 때 기본적으로 현금 10억원 정도는 있어야 한다고 본다. 10억원 정도면 개인 명의로 투자하는 경우 대략 20억원대의 투자가 가능하고, 법인의 경우는 대략 30～40억원대까지 투자가 가능하다. 물론 더 적은 금액으로 서울 외곽지역이나 수도권, 지방 등의 대로변 건물에 투자할 수도 있겠지만 경기 여건이나 시장상황이 불안할 때를 대비해 환금성이 좋은 서울 인기지역에 투자하는 것을 권한다.

성공적인 투자를 하기 위해서는 실제 현장에서 뛰고 있는 전문가와 좋은 관계를 가져야 한다. 성공적인 빌딩 투자를 위해 꼭 필요한 세 사람을 꼽으라면 빌딩 전문 공인중개사, 은행 지점장(부지점장), 건축사이다.

대부분의 사람들이 빌딩을 거래해 본 경험도, 매매 지식도 많지 않다 보니 매물로 나온 건물의 상태와 수익률만 보게 된다. 그러니 정말 좋은 조건의 매물이 나와도 이게 좋은지 나쁜지를 판단하기 힘들다. 그래서 건물을 매입하고자 하는 초보 투자자들은 현재 시장에 나와 있는 매물도 봐야겠지만 그보다 먼저 최근 1년 동안 그 주변에서 매각된 빌딩을 살펴보며 벤치마킹해 보아야 한다.

부동산을 검토할 때 현장에서 꼭 함께 봐야 하는 서류로는 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획서가 있다. 이 세 가지 공적장부는 답사를 가기 전에 반드시 출력해 현장에서 건물과 비교해야 한다. 등기사항전부증명서는 인터넷 등기소에서 출력이 가능하고, 건축물대장과 토지이용계획서는 정부24에서 출력이 가능하다.

A급 꼬마빌딩 매물은 광고를 하지 않는다. 이 말을 다르게 해석하면 신문이나 인터넷 사이트에서 꼬마빌딩으로 고수익을 낼 수 있다는 광고성 매물들은 신중하게 접근해야 한다는 말이 된다. 광고를 보고 전화를 해보면 일단 자세한 내용을 알려면 회사에 방문하라고 하고, 실제 방문해 보면 광고 매물은 없거나 매각되었다고 한다. 그리고 더 좋은 매물이 있다며 다른 매물로 유도를 한다. 이처럼 대부분의 광고는 고객을 확보하기 위한 미끼 매물이 많다.

프롭테크란 부동산(Property)과 기술(Technology)의 합성어로, 빅데이터 분석, 가상현실, 인공지능, 모바일 등의 기술을 활용하여 기존의 부동산 관련 서비스를 혁신하는 기업 또는 기술을 의미한다. 최근 들어 인터넷과 IT 기술의 발달로 빌딩 시장에도 프롭테크 비즈니스가 등장했다. 이제 빌딩 시장도 프롭테크 서비스를 통해 꼬마빌딩의 대략적인 가치를 파악할 수 있는 시대가 온 것이다.

이제 꼬마빌딩도 변화와 차별화가 필요하다. 꼬마빌딩도 단순히 임대만 주는 공간이 아니라 건물 전체를 하나의 상품으로 봐야 한다. 홍보가 잘되고 많은 사람들이 찾아와야 건물 가치도 올라가기 때문에, 사람들이 먼 곳까지 찾아와 건물을 배경으로 사진 촬영을 할 만한 SNS 포토 스팟을 만들어 보는 것도 좋은 방법이 될 것이다.

빌딩을 매입하기 전에는 매입 스케줄표를 작성해 봐야 한다. 매입 스케줄표를 작성하다 보면 매입 가능한 건물의 규모나 세금 등 부대비용을 미리 파악할 수 있어 여러 가지 변수를 줄일 수 있다.

투자를 할 때 가장 안전한 방법은 본인이 잘 아는 지역에 투자하는 것이다. 그러면 아무래도 리스크가 적다. 그런데 만약 잘 아는 지역이 투자가치가 낮다면 어떻게 해야 할까? 이때는 20～30대가 주로 모이는 지역 위주로 투자지역을 정하는 것이 좋다. 다만 이때 주의할 점은 너무 유행에 따라가면 안 된다는 것이다.

상가임대차보호법의 개정으로 정당한 사유가 없는 이상 임차인은 10년간 임대차갱신요구권이 있기 때문에 처음 임대차계약을 맺을 때 신중을 기해야 한다. 특히 건물의 1층의 경우는 법 개정 전에 계약을 하여 갱신요구권이 없는 경우에도 권리금을 인정해 줘야 된다는 대법원 판례가 있기 때문에 더욱 신중하게 받아야 한다.

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