코로나 이후, 대한민국 부동산 - 김원철

코로나 이후, 대한민국 부동산

김원철

“대한민국 부동산 시장은 완전히 재편된다!”

끝 간 데 없이 오르는 집값, 하루가 멀다고 쏟아져 나오는 부동산 정책, 인간의 생활패턴을 바꿔버린 코로나19 팬데믹…. 누가 한 치 앞도 내다볼 수 없는 이 혼란한 부동산 시장에 등대가 되어줄 것인가? 투자자의 교과서로 불리며, 이 시대 걸출한 부동산 전문가들의 인생 책으로 종종 언급되는 《부동산 투자의 정석》 김원철 작가가 신간을 들고 나왔다. 시장이 변하고 정책이 바뀌어도 끄떡없을 ‘투자의 정석’을 이야기하던 그가 어쩐 일일까?
부동산을 수단으로 삼는 투자의 정석에는 변화가 없지만, 코로나19로 인해 인간의 선호도가 바뀌는 시대에 ‘추가’할 만한 기회를 알려주기 위해서다. 드디어 부동산 투자 교과서를 개정할 때가 된 것. 《코로나 이후, 대한민국 부동산》은 바이러스 팬데믹 이후 달라진 일상에서, 새롭게 떠오를 부동산 블루칩과 제2의 강남으로 부상할 지역, 전원주택과 핵심상권, 학군 부동산의 달라질 위상, 갈 데 없는 돈이 몰려갈 곳 등 10가지 테마와 함께 주목할 만한 투자처를 세세히 공개한다. 똘똘한 집 한 채로 인생이 달라지는 대한민국에서, 새롭게 도래할 기회를 붙잡고 싶다면 절대 놓치지 말아야 할 책이다.

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책속에서

이 책은 ‘코로나19’라는 초유의 사태를 맞이한 인류와 그 이후의 삶, 또 부동산 시장에 도래할 변화를 개괄적으로 다룬 미래예측서가 아니다. 대놓고 “그래서 어디가 돈이 되는데?”라고 묻고 싶은 이들에게 해줄 만한 답을 담았다. 다소 ‘수준 낮은 목적(?)’에 부합하려고 쓴 책이지만, 그렇다고 부동산의 단기적인 가격 상승이나 단기적 이익 추구를 위해 이 책을 활용하려고 해서는 안 된다는 것을 먼저 이야기하고 싶다. 왜냐하면 단기적인 부동산 가격 상승은 그 지역 물량의 영향을 받고, 사람들의 심리 그리고 지금으로서는 정책의 영향을 많이 받고 있기 때문이다.
/ 들어가며

우리가 이처럼 약간은 낯설게 느껴지는 면적의 아파트를 주목해야 할 이유는 또 있다. 아직까지는 익숙하지 않은 사이즈라서 이런 면적의 아파트에 어느 정도의 가격이 적절한지 시장이 판단을 내리지 못한 경우가 많기 때문이다. 이러한 이유로 실제 가치보다 좀 더 낮은 금액이 책정되는 경우가 많고, 또 급매처럼 매우 저렴한 금액에 물건이 나올 수도 있다. 이때 이러한 트렌드를 안다면, 지금의 시장 평가와 상황이 매우 큰 기회가 될 수 있음을 알아차릴 수 있을 것이다. 향후 이 같은 면적이 더는 낯설게 느껴지지 않는 상황이 온다면, 상당한 가치를 인정받게 될 것이며 그만큼 수익성은 커질 테니 말이다.
/ 2장 사람들은 새로운 면적을 원한다

대한민국은 인구 절반이 수도권에 살고 있고, 이는 전 세계적으로 봐도 거의 가장 높은 수준이다. 이렇게 된 이유를 생각해 볼 필요가 있다. 뭐니 뭐니 해도 일자리 때문이다. 서울과 수도권에 일자리가 집중되어 있으니 직장을 구하기 위해서 사람들이 몰려오게 된 것이다. 그렇다면, 일자리가 변하면 어떻게 될까? 바로 여기에 포인트가 있다! 지금까지는 서울과 수도권에 일자리와 교육이 집중되어 있어서 인구가 수도권으로 몰려들 수밖에 없었지만, 코로나 이후엔 상황이 매우 달라진다. 직장이 이동한다는 것이 아니라, 직장은 기존 위치에 그대로 있다 해도 그곳에 직장인들이 매일 출근할 필요가 없어지는 것이다.
/ 4장 비상을 시작하는 지방 거점도시

코로나 이후 대한민국 부동산에 도래할 변화를 알아가는 과정에서 중요한 것은 이것이다. 어떤 트렌드는 그저 알고 있기만 해도 되고, 몇몇 트렌드는 향후 부동산과 관련해 어떤 결정을 할 때 참고하면 되는 것들이다. 그런데 몇 가지 트렌드는 아는 즉시 지금 당장 어떤 행동을 해야만 도움이 되는 것들이다. 그중에 하나가 바로 오피스텔이다. 1.5룸 오피스텔이 대세가 된다면, 일반적인 원룸 오피스텔은 어떻게 될까?
/ 5장 주거용 오피스텔의 떠오르는 대세

현재 학군이 만들어낸 부동산의 가치는 코로나 이후 교육계에 대변혁이 일어난다고 해도, 그다지 달라지는 것이 없으리라고 본다. 물론 변화가 전혀 없진 않을 것이다. 몇 가지 변화는 감지된다. 그중 하나는 새로운 학군의 등장이다. 과거 학군으로서의 가치를 그다지 인정받지 못했던 곳이 이제 인정받기 시작하는 것이다. 다만 이 같은 변화는 코로나로 인해 더욱 빨라질 것이다. ‘좋은 집’을 찾는 수요가 훨씬 늘어났기 때문이다. 거주공간으로서 집이 주는 가치가 이전에 비해 훨씬 올라가면서 대중들은 이왕에 구입하는 것 조금 무리해서라도 좋은 집을 사려고 할 것이다. 예전만 해도, ‘일단은 마음에 덜 드는 B 아파트를 사고 나중에 돈을 모아서 A 아파트를 사야지’ 했는데, 이제는 ‘무리를 해서라도 이번에 A 아파트를 사야지!’ 하고 마음먹는 것이다.
/ 6장 코로나 이후 학군의 미래

리츠는 코로나 이후에 더욱 주목받게 될 것이다. 모두가 예견하듯, 코로나가 4차 산업혁명을 앞당길 것이기 때문이다. 그렇다면 성장성을 생각할 때 4차 산업과 관련된 분야에 투자하는 게 가장 좋다는 데는 이견이 있을 수 없다. 다만 부동산은 어쩐지 4차 산업과는 관련이 없어 보인다. 더군다나 우리나라의 상황으로 보건대, 굳이 해외 리츠에까지 투자할 필요는 없어 보인다. 뭐니 뭐니 해도 아파트가 최고의 수익을 내는 대상이 아닌가. 그러나 향후에는 그렇지 않을 수 있다! 일단, 지난 5년간 부동산 가격이 많이 올랐다. 특히 아파트가 너무 올랐다. 굳이 여러 가지 이유를 댈 필요도 없다. 달이 차면 기울고 오르막이 있으면 내리막도 있다는 비과학적이지만 사실은 진리인 이 원칙만 생각해도, 아파트 가격이 마냥 오르리라 볼 수 없다. 거기에 더해 정부의 규제도 점점 더 강해지고 있다. 따라서 이를 대체할 만한 투자처를 찾는 사람은 점점 늘어날 것이다. 이때도 원칙을 잊지 말아야 한다. ‘성장성이 없는 건 가치가 없는 것이다.’ 지금까지 우리나라에서 부동산 불패를 외칠 수 있었던 건, 부동산이 안전해서가 아니라 성장성이 있었기 때문이란 걸 기억하자.
/10장 갈 데 없는 돈이 몰려갈 곳

신축과 구축 아파트의 가격 차이가 점점 벌어지는 데는 또 다른 이유도 있다. ...다소 대담한 예측을 해보자면, 이제 새롭게 지어질 신축 아파트의 경우 배달과 택배 시스템에서 좀 더 획기적인 설계가 나올 것이다. 이미 많은 신축 아파트가 따로 택배함을 갖고 있지만, 이제는 이러한 무인 택배함도 불편해졌다. ...실제로 3기 신도시에 배송전용 지하도로 건립 이야기가 나오고 있다. ...어떤 형태가 되었든 코로나 이후 택배와 배달 서비스가 점점 발달하리란 것은 기정사실화되었다.

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